Il pignoramento della prima casa è possibile quando il proprietario è debitore nei confronti di soggetti privati.

Se ti trovi, dunque, nella condizione di non essere più in grado di pagare il mutuo o le spese condominiali, essendo la banca e il condominio dei soggetti privati, la tua casa può essere pignorata, indipendentemente dal fatto che si tratti di prima o di seconda casa.

Non esistono infatti condizioni per le quali il pignoramento della prima casa possa essere evitato: che tu viva in casa con i tuoi figli minori, piuttosto che con i tuoi genitori anziani, che tu sia disabile o disoccupato, nulla potrà impedire alla “macchina giudiziaria” di fare il suo corso.

Nemmeno l’importo del debito è vincolante ai fini del pignoramento della prima casa e qualunque cifra può essere sufficiente ad un creditore per rivalersi sul tuo immobile. 

Diverso è invece, se i debiti del proprietario sono soltanto esclusivamente nei confronti dell’Agenzia delle Entrate (ex Equitalia), alla quale è consentito di iscrivere un’ipoteca sull’immobile, alla sola condizione che vanti nei confronti del debitore un credito superiore ai 20.000€. A tal proposito, ti invitiamo a prendere visione dell’articolo pubblicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate relativo alle procedure cautelari.

In conclusione, se la tua casa rappresenta il luogo in cui è registrata la tua residenza, è l’unico bene immobile di tua proprietà e non appartiene alla categoria dei beni di lusso, l’Agenzia delle Entrate non può pignorarla.

Attenzione! Qualora il pignoramento della prima casa sia già partito da parte di altri soggetti privati (banca, condominio, ecc.) nulla vieterebbe all’Agenzia delle Entrate di accodarsi e unirsi nella procedura.

Il pignoramento immobiliare può essere avviato da parte dell’Agenzia delle Entrate soltanto sulla seconda casa, a condizione che il debito sia superiore ai 120.000€ .

Come anticipato, l’amministratore, a fronte di spese condominiali non pagate, può benissimo avviare una procedura esecutiva nei tuoi confronti.

In riferimento all’art. 9 della legge n. 220 del 2012 – Riforma del Condominio, “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’Amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.

Ciò significa che, avviare una procedura esecutiva, non è una semplice facoltà dell’amministratore, ma bensì un obbligo, avvalorato anche dall’art.1129 del Codice Civile, che dice: “costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità […] l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio“. 

Insomma, se l’amministratore non dovesse agire nei confronti dei condomini morosi, verrà ritenuto legalmente e personalmente responsabile.

In ogni caso, come stabilito dalla Corte di Cassazione, qualora non sia l’amministratore ad intervenire, gli altri condomini, anche singolarmente, possono attivarsi al fine di recuperare le somme dovute.

Una volta pignorata, la tua casa, non sarà venduta nel mercato libero “tradizionale”, quello delle agenzie immobiliari, fatto di proposte e trattative, ma bensì entrerà in un mercato diverso: il mercato giudiziario.

La prima grande differenza tra i due mercati sta proprio nella valutazione dell’immobile: nel mercato libero, la valutazione viene fatta da un agente immobiliare comune, che di regola guadagna una provvigione in funzione al valore della casa. È logico dunque che più il prezzo di vendita sarà alto, maggiore sarà il suo compenso.

Nel mercato giudiziario invece, la tua casa verrà valutata da un perito nominato dal tribunale, il cui guadagno è completamente slegato dalla vendita dell’immobile ed è sempre garantito a prescindere dalla sua valutazione.

Questo si presenterà dunque a casa tua, farà un’analisi dettagliata riguardo lo stato conservativo dell’immobile, e infine, stilerà una perizia con lo scopo di stabilirne il valore e determinare il prezzo di base d’asta.

La base d’asta è data dal valore dell’immobile nello stato di fatto (stabilito dal perito), al netto di serie di altri fattori, quali:

• le spese condominiali da te non pagate per l’anno in corso e quello precedente
• eventuali vizi per difformità, tipici nel caso in cui tu abbia eseguito dei lavori di ristrutturazione in casa, anche piccoli, ma che hanno creato delle variazioni tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria depositata in catasto
• una riduzione che va dal raro -5% fino al più consueto -25% del valore stimato dal perito, applicata con lo scopo di tutelare il futuro acquirente, poiché chi acquista casa tramite un’asta immobiliare ha delle garanzie inferiori rispetto a chi la compra in una comune agenzia su libero mercato

Per tutti questi motivi, ti sarà facile capire che prima ancora che l’asta immobiliare abbia inizio, la tua casa ha già perso molto del suo valore.

Il pignoramento della casa avviene quando un debitore non è più in grado di far fronte ai propri impegni finanziari, ad esempio non riesce più a pagare le rate del mutuo, e il creditore decide di avviare una serie di procedure esecutive con lo scopo di soddisfare le proprie pretese. Solitamente la procedura si conclude con la vendita in asta dell’immobile, così che il creditore, con il ricavato, possa rientrare almeno in parte delle sue spettanze.

In linea teorica, non è necessario che il debito sia di un importo elevato affinché l’immobile possa essere pignorato: il pignoramento è possibile sempre e per qualunque debito di qualsiasi importo. Proprio come non esiste un importo minimo entro il quale la tua casa non può essere pignorata, altrettanto, non esistono condizioni che possano metterti al riparo. 

Purtroppo c’è molta disinformazione in merito, per questo molte persone sono convinte che in presenza di minori, invalidi o anziani, il pignoramento non possa avvenire. In realtà questa è una credenza errata, così come è errato pensare che non possa essere pignorata la prima casa! A tal proposito, il nostro articolo “Pignoramento prima casa: quando è possibile?” approfondisce in maniera molto accurata il tema.

In conclusione, indipendentemente da quale sia la situazione in cui ti trovi, nulla può impedire ai tuoi creditori di avviare un’esecuzione forzata: verranno dunque attaccati i tuoi beni e la tua casa pignorata.