Asta immobiliare:
chi paga il debito residuo?

Se la tua casa è stata pignorata, presto sarà venduta per mezzo di un’asta immobiliare.

In giro se ne sentono davvero tante: c’è chi pensa che la vendita in asta li libererà dai debiti, altri addirittura pensano che ad ogni esperimento d’asta il prezzo di partenza aumenti di volta in volta.

Le cose non stanno affatto in questi termini, anzi! Ma andiamo per gradi:

Tutto ha sempre inizio da un debito insoluto. Per qualche ragione, dettata da circostanze sfortunate in cui ti sei imbattuto, da un certo periodo di tempo non sei più in grado di rispettare le scadenze e far fronte ai pagamenti.

Solitamente, i primi problemi, si iniziano ad avere con la banca, quando non si riesce più a pagare le rate del mutuo, successivamente vanno ad aggiungersi le spese condominiali, per poi finire con altri debiti sparsi qua e la che pian piano, accumulandosi, rendono la situazione ingestibile, fino a diventare insanabile. I tuoi creditori avvieranno dunque una serie di azioni legali e la banca attuerà l’esproprio della tua casa che verrà confiscata e poi venduta all’asta.

Considerata la gravità della situazione in cui ti trovi, è opportuno che tu sappia quali sono le regole che disciplinano questo tipo di vendita.

Hai la vaga idea di come venga valutata la tua casa? Pensi che verrà messa in vendita per un importo pari al valore del tuo debito? Pensi che la tua casa oggi abbia lo stesso valore del mutuo che hai sottoscritto per comprarla? O forse pensi che con la vendita in asta verrà realizzata una cifra sufficiente a soddisfare i tuoi creditori?

Approfondiamo insieme l’argomento per conoscere tutto quello che c’è da sapere sull’asta immobiliare.

LE FASI CHE ANTICIPANO
L'ASTA IMMOBILIARE

Dopo aver ricevuto continui solleciti e intimazioni a saldare quanto prima il tuo debito, un giorno il telefono smette di squillare: forse i tuoi creditori hanno finalmente deciso di lasciarti in pace? Si sono arresi all’idea di non poter rientrare delle somme dovute?

No, tutt’altro. Hanno semplicemente deciso di non voler più parlare con te. Non sono più disposti ad aspettarti, pertanto hanno ritenuto opportuno passare all’azione, rivolgendosi all’Autorità Giudiziaria.

Per prima cosa vedrai recapitarti un decreto ingiuntivo, un atto giudiziario con il quale ti verrà ordinato di pagare, entro 40 giorni, la somma a cui ammonta il tuo debito, oltre alle spese e agli interessi maturati.

Se non provvederai al pagamento nei i termini stabiliti, riceverai un secondo atto giudiziario, ovvero il precetto, con il quale ti saranno concessi ulteriori 10 giorni per soddisfare le richieste dei creditori.

Concluso questo periodo senza che tu abbia saldato il tuo debito, ti verrà notificato un ultimo atto con il quale avrà inizio la procedura di espropriazione forzata della tua casa: il pignoramento immobiliare.

Lo scopo del pignoramento è quello di sottrarre l’immobile alla disponibilità del debitore, così da porlo forzosamente in vendita.

Verrà quindi fissata la data dell’asta immobiliare e la tua casa sarà pubblicizzata sul sito del tribunale di riferimento, oltre che sul portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia e altri portali autorizzati.

Che si tratti della tua prima o seconda casa, che tu viva con i tuoi figli minori, piuttosto che con i tuoi genitori anziani, che tu sia disabile o disoccupato, nulla potrà impedire alla “macchina giudiziaria” di fare il suo corso, dunque, a prescindere dalla situazione in cui ti trovi, ti verrà sottratta la casa.

Asta immobiliare:
quanto vale la tua casa?

Una volta pignorata, la tua casa, non sarà venduta nel mercato libero “tradizionale”, quello delle agenzie immobiliari, fatto di proposte e trattative, ma bensì entrerà in un mercato diverso: il mercato giudiziario.

La prima grande differenza tra i due mercati sta proprio nella valutazione dell’immobile: nel mercato libero, la valutazione viene fatta da un agente immobiliare comune, che di regola guadagna una provvigione in funzione al valore della casa. È logico dunque che più il prezzo di vendita sarà alto, maggiore sarà il suo compenso.

Nel mercato giudiziario invece, la tua casa verrà valutata da un perito nominato dal tribunale, il cui guadagno è completamente slegato dalla vendita dell’immobile ed è sempre garantito a prescindere dalla sua valutazione.

Questo si presenterà dunque a casa tua, farà un’analisi dettagliata riguardo lo stato conservativo dell’immobile, e infine, stilerà una perizia con lo scopo di stabilirne il valore e determinare il prezzo di base d’asta.

La base d’asta è data dal valore dell’immobile nello stato di fatto (stabilito dal perito), al netto di serie di altri fattori, quali:

le spese condominiali da te non pagate per l’anno in corso e quello precedente
eventuali vizi per difformità, tipici nel caso in cui tu abbia eseguito dei lavori di ristrutturazione in casa, anche piccoli, ma che hanno creato delle variazioni tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria depositata in catasto
una riduzione che va dal raro -5% fino al più consueto -25% del valore stimato dal perito, applicata con lo scopo di tutelare il futuro acquirente, poiché chi acquista casa tramite un’asta immobiliare ha delle garanzie inferiori rispetto a chi la compra in una comune agenzia su libero mercato

Per tutti questi motivi, ti sarà facile capire che prima ancora che l’asta immobiliare abbia inizio, la tua casa ha già perso molto del suo valore.

Come si svolge
un'asta immobiliare

Pensi che sia tutto? Lascia che ti spieghi quali sono le meccaniche con cui si svolgerà l’asta e ti renderai conto che quanto detto sopra è solo la punta dell’iceberg!

Per prima cosa, devi sapere che in un’asta immobiliare ci sono due prezzi di riferimento:

il prezzo base, cioè la stima del perito al netto delle decurtazioni di cui abbiamo parlato prima
l’offerta minima, ovvero il valore più basso che il tribunale è disposto ad accettare a fronte di eventuali offerte

L’offerta minima viene calcolata applicando una riduzione del -25% sul prezzo di base d’asta. Tale riduzione è prevista dalla legge ed applicata automaticamente.

Facciamo un esempio numerico in modo da essere più chiari:

Supponiamo che tu sia “fortunato”, il tuo debito nei confronti della banca è di 100.000€ e il perito ha stimato che la tua casa vale esattamente la stessa cifra (cosa davvero poco probabile).

PRIMA BATTUTA D'ASTA

Come puoi vedere, l’asta immobiliare non è ancora iniziata e la casa ha già perso 20.000€ del suo valore.

Calcoliamo ora il valore dell’offerta minima:

Hai letto bene! 59.925€ è il valore a cui potrebbero portarsi via la tua casa da 100.000€ già alla prima battuta d’asta!

Ma questa sarebbe la più rosea delle ipotesi!

Infatti, è cosa risaputa che, i potenziali acquirenti (che nel frattempo, senza troppi scrupoli, si saranno presentati a casa tua in gruppi di più persone per visionare l’immobile), in occasione delle prime battute, scelgano di non presentare offerte, lasciando che le aste vadano deserte.

Il motivo è dato dal fatto che, ad ogni esperimento d’asta, il prezzo base viene ridotto di un ulteriore -25%, e quindi maggiore sarà il numero delle aste deserte, più basso sarà il prezzo di partenza, rendendo di fatto l’immobile molto più appetibile per chi è alla ricerca di un affare.

Riprendiamo l’esempio:

SECONDA BATTUTA D'ASTA

Ponendo il caso che la tua casa venga venduta in seconda battuta d’asta, la cifra che verrà realizzata risulterà pari a 44.943€.

Il ricavato della vendita sarà consegnato al creditore, che, in questo modo, potrà far valere i suoi diritti anche in assenza di un tuo esplicito consenso.

Considerato però che il tuo debito nei confronti della banca era di 100.000€, è opportuno porsi una domanda: chi dovrà restituire i restanti 55.057€?

Se l’importo del debito è superiore al prezzo raccolto dalla vendita all’asta, il debitore deve corrispondere la differenza in altro modo.

In sostanza, i soldi alla banca, dovrai ridarglieli tu, e a questi si andranno ad aggiungere tutte le spese legali della procedura.

Subirai quindi nuovi pignoramenti su altri beni di tua proprietà o direttamente sulle tue entrate come stipendio o pensione.

Anche nel caso in cui tu fossi nullatenente, i tuoi creditori potranno rifarsi sui beni che entreranno a far parte del tuo patrimonio in futuro e, inoltre, potranno far valere i loro diritti nei confronti dei tuoi eredi, e quindi dei tuoi figli.

Una volta che la casa sarà venduta in asta il giudice emetterà il decreto di trasferimento, con il quale la proprietà dell’immobile verrà trasferita direttamente all’aggiudicatario e sarai obbligato all’immediata liberazione dell’abitazione.

Se vuoi evitare tutto questo, esiste un metodo completamente gratuito che ti consentirà di liberarti dei debiti una volta per tutte e cominciare una nuova vita!

Contattaci per sapere come fare. Permettici di aiutarti a riprendere in mano il tuo futuro!